随着现在楼市的不断发展以及购房群体的不断变化，特别是限购政策悬而未落下，公寓越来越成为买房人眼中的香饽饽，不少人问叔，“叔，我想投资套公寓，不为卖，只为出租，您觉得合适吗？”
其实叔早就和大家谈过这个问题，如果你买了这套房子不是准备出售赚取差价的话，你其实背离了房地产投资的意思。
有人会说我买商铺和公寓是为了有出租的稳定收入的。确实，公寓和商铺的租售比会高一些。
如果对投资房地产感兴趣，可以看看这篇推文：投资房产如何获取最大利益？
房地产投资的核心是要考虑房子的溢价程度，如果你坚持要考出租赚回收益，那叔就今天从租售比出发，把这个事情给你讲明白了。
租金收益与投入资本
以内城玖号为例，项目位于 迎泽南内环街青龙电脑城对面，从地段上来说，属于城市的核心的公寓。附近华润昆仑域的公寓差不多也是这个价格，上下略有波动。我们参考他们的价格1w5的去进行估算。
一套市中心核心区域60平米的小公寓，总价为90万元，
而参考周边一室一厅精装出租价格，我们假设月租金为2500元/月，年租金就是3万元整，参考太原过去的市场行情，在其他因素不变的情况下，我们假设每年租金上涨3％，这是一个合理的数据。
大部分人都是以贷款去买房，我们按照贷款的方式去计算，按照首付30万元，贷款60万元，30年等额本息，基准利率1.1倍来计算：
每月还额金额为3365元，30年共偿还贷款+利息121万元。
按照年租金3万元，每年增长3%来计算，前期每月租金2500元，需要偿还3365元，也就是每月还需要支出800元左右，到了第11年的时候，租金打平房贷，之后的多出的收益，用来补偿之前的支出。
而租金收益到了第31年的时候，一共是150万整。
而贷款买房的总支出是121万元+30万元，151万元整。
换句话说，30年房贷结束，租金所带来的收益，正好将首付+贷款的支出打平，这个时候房子出售的价格，也就是你投资房产的全部收益。
再举一个公元时代城的例子，公元时代城位于下元商圈，属于发展成熟区域，目前售价为10000元/㎡，一套60㎡公寓，总价为60万元。
参考目前同项目在租的60平米精装一居室公寓，月租金为2200元，年租金就是为26400元，每年增长3%，30年总收益为125.6万元。
按照首付20万元，贷款40万元，30年等额本息，基准利率1.1倍来计算：
总支出为：20万元+40万元贷款+40万元利息，共计100万元。
换句话说，30年房贷结束后，总收益打平总支出，还略有盈余。
结论：即使以租金作为主要收益，大部分小平米公寓型产品，以30年的总收益来计算，是可以打平投入总支出的，是否有盈余，取决于当时的房价水平，但投资收益的重点如何还是要看房子的溢价程度，溢价程度越高，赚的越多。
简单来说，30年后白赚一套房子，卖多少钱，就是你赚了多少钱。
从这个角度来出发，买住宅一样可以出租，住宅的溢价可能性更高，而且自带户口，学位，过户税费更低，更容易出售，投资住宅优于投资公寓商铺。
如果实在是想投资公寓，建议大家坚持“地段为王的”的原则，尽量购买城市核心地段的公寓，一方面是因为城市核心区域，将来升值的空间可能更大，另一方面，因为城市核心人口更密集，容易出租，出租的空房期也更少。
在户型选择上，优先选择小户型，举个例子，50平和60平米的一居室公寓，月租金差不多，但差10平米，总价差距就不小，30年利息差距更大，在总收益相同的情况下，支出越小，利润就越大。